Сдаете ипотечную квартиру? Банк может вас оштрафовать за это
Российские банки начали активнее контролировать использование заемщиками купленного в ипотеку жилья. Ключевым пунктом внимания стала сдача таких квартир в аренду без необходимого согласования. Многие заемщики, особенно воспользовавшиеся льготными программами, рассматривают покупку недвижимости как инвестицию, планируя доход от сдачи, но при этом забывают о важных условиях кредитного договора.
Современные кредитные соглашения всё чаще включают условие о предварительном согласовании аренды, — отмечают эксперты.
Эта практика становится нормой, и её игнорирование может привести к серьезным финансовым последствиям для владельца жилья. Кредиторы стремятся минимизировать риски, связанные с залоговым имуществом, поскольку ипотека традиционно рассматривается как целевой кредит на улучшение жилищных условий, а не на коммерческую деятельность.
Требования кредитных организаций могут различаться, но общий тренд очевиден: необходимость получить официальное разрешение банка. Некоторые учреждения прописывают это условие особенно четко. Например, Промсвязьбанк (ПСБ) прямо указывает в договорах, что сдача квартиры в аренду возможна только с предварительного письменного разрешения банка. Причем такое согласие может быть дано либо до начала арендных отношений, либо вовсе до момента полного погашения ипотечного кредита.
Крупнейший игрок рынка, Сбербанк, также оставляет за собой право проверять, как используется выданное жилье. В его арсенале даже предусмотрены выездные проверки. Однако, как подчеркивают представители банка, сама процедура согласования является упрощенной. Заемщику достаточно предоставить в банк проект договора аренды и сопутствующие документы, чтобы получить необходимое одобрение без лишних бюрократических проволочек.
Особую категорию составляют случаи, когда для покупки жилья использовался материнский капитал. Само по себе использование этих средств не накладывает запрет на последующую сдачу квартиры. Однако здесь может возникнуть дополнительное требование — получение одобрения от органов опеки и попечительства, что связано с защитой имущественных интересов несовершеннолетних детей.
На тематических форумах и в социальных сетях заемщики нередко жалуются на сложности при согласовании. Как выясняется, банки крайне неохотно дают разрешение на долгосрочные договоры аренды, срок которых превышает 11 месяцев. Кредиторы объясняют свою позицию тем, что такие договоры подлежат обязательной государственной регистрации в Росреестре, что усложняет контроль и потенциально затрудняет возможную реализацию залога в случае невыплаты кредита.
Банки видят в аренде угрозу залогу: ипотека — для улучшения жилья, а не для бизнеса, — поясняют финансовые аналитики.
Для кредитора арендатор — это дополнительный риск. Неизвестно, как будет эксплуатироваться жилье, сохранит ли оно свои потребительские свойства, не возникнут ли конфликты с арендаторами, которые помешают банку вступить во владение в случае необходимости. Поэтому банки стремятся сохранить максимальный контроль над объектом залога.
Нарушение установленных договором правил чревато для заемщика серьезными санкциями. Банк имеет право применить штрафные меры, повысить процентную ставку по кредиту или даже потребовать его досрочного погашения. Но это не единственный риск.
Еще более серьезные последствия могут наступить в случае форс-мажора. Если в сданной без согласия банка квартире произойдет пожар, потоп или будет нанесен иной ущерб, страховая компания почти наверняка откажет в выплате возмещения. Основанием для отказа послужит именно факт несанкционированной аренды, который страховщики расценивают как нарушение правил эксплуатации и увеличение страхового риска. В такой ситуации заемщик не только лишится страховой выплаты, но и останется должен банку за уничтоженный или поврежденный залог.
Таким образом, действующее законодательство и условия ипотечных договоров не запрещают сдавать квартиру, купленную в кредит. Однако они делают эту процедуру условной, требующей обязательного взаимодействия с кредитором. Для добросовестного заемщика самый безопасный путь — внимательно изучить свой кредитный договор и при наличии планов по сдаче жилья заранее обратиться в банк для согласования этого шага и получения официального разрешения. Это позволит избежать штрафов, проблем со страховкой и сохранить спокойствие.